Tìm hiểu sơ đồ không có trích lục

Trong lĩnh vực trắc địa, quản lý và giao dịch đất đai, chúng ta thường xuyên tiếp xúc với các loại bản vẽ, sơ đồ thửa đất. Tuy nhiên, không phải tài liệu nào cũng có giá trị như nhau. Một trong những khái niệm dễ gây nhầm lẫn chính là “sơ đồ không có trích lục”. Vậy chính xác thì sơ đồ không có trích lục là gì? Giá trị pháp lý và kỹ thuật của nó đến đâu? Cùng Trắc Địa Sao Việt tìm hiểu chi tiết trong bài viết dưới đây.

Phân biệt sơ đồ có trích lục và sơ đồ không có trích lục

Khái niệm sơ đồ trích lục

Sơ đồ có trích lục (hay Trích lục bản đồ địa chính) là bản sao y thông tin của một hoặc nhiều thửa đất từ hồ sơ, bản đồ địa chính gốc đang được lưu trữ và quản lý bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền (thường là Văn phòng Đăng ký đất đai).

Một bản trích lục chuẩn sẽ bao gồm các thông tin như sau:

• Số thứ tự thửa đất, số tờ bản đồ, địa chỉ thửa đất.
• Diện tích (mét vuông).
• Mục đích sử dụng đất (ví dụ: đất ở, đất trồng cây lâu năm).
• Tên người sử dụng đất và địa chỉ thường trú.
• Bản vẽ sơ đồ thửa đất thể hiện rõ hình dạng, kích thước các cạnh, tọa độ các góc ranh.
• Các thay đổi của thửa đất so với giấy tờ pháp lý (nếu có).

Đây là một tài liệu có giá trị pháp lý, được sử dụng làm cơ sở để thực hiện các thủ tục hành chính như đăng ký biến động, xin cấp phép xây dựng, và là một phần không thể thiếu trong hồ sơ các giao dịch dân sự như chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp.

Thay vì các phương pháp thủ công, các kỹ sư sẽ sử dụng những thiết bị hiện đại như máy GPS 2 tần số RTK (Hi-Target, Satlab). Còn đối với khu vực bị che khuất, tầm nhìn hạn chế hay yêu cầu cao hơn, chi tiết hơn thì máy Toàn đạc điện tử (Leica, Topcon) sẽ là công cụ không thể thay thế, đảm bảo không một chi tiết nào bị bỏ sót.

Khái niệm sơ đồ không có trích lục

Sơ đồ không có trích lục là bất kỳ loại bản vẽ nào mô tả hình dạng, kích thước của một thửa đất nhưng không được cơ quan chức năng có thẩm quyền trích xuất và xác nhận từ hệ thống bản đồ địa chính chính quy.

Chúng có thể tồn tại dưới nhiều hình thức khác nhau như:

• Bản vẽ tay: Do chủ sử dụng đất tự phác họa dựa trên trí nhớ hoặc các phép đo thủ công.
• Sơ đồ đo đạc sơ bộ: Do một đơn vị đo đạc tư nhân thực hiện để phục vụ nhu cầu ban đầu của khách hàng, nhưng kết quả này chưa được kiểm tra, thẩm định và đăng ký vào hồ sơ địa chính.
• Tài liệu cũ: Các bản đồ được lập từ lâu, theo công nghệ cũ, hệ quy chiếu cũ và không còn phù hợp với hệ tọa độ quốc gia VN-2000 hiện hành.

Sự khác biệt chính nằm ở tính pháp lý và độ tin cậy. Trong khi trích lục là một chứng thư kỹ thuật được nhà nước bảo chứng, thì sơ đồ không có trích lục chỉ mang tính chất tham khảo.

>>>Tham khảo: Máy GPS RTK

Sự khác biệt rõ rệt về độ tin cậy và giá trị pháp lý khi tìm hiểu sơ đồ không có trích lục so với tài liệu chính quy

Tại sao sơ đồ không có trích lục lại phổ biến?

Dù không có giá trị pháp lý cao, loại sơ đồ này vẫn xuất hiện khá phổ biến trong thực tế vì nhiều lý do, từ khách quan cho đến chủ quan.

• Về mặt lịch sử, nhiều khu vực đất đai chưa được đo đạc và lập bản đồ địa chính chính quy, người dân chỉ có các giấy tờ tay và bản vẽ tự họa. 
• Nhiều người có nhu cầu cần một bản vẽ nhanh để hình dung thửa đất, lên kế hoạch xây dựng sơ bộ hoặc làm cơ sở thỏa thuận nội bộ mà không muốn chờ đợi quy trình hành chính phức tạp.

Các rủi ro khi sử dụng sơ đồ không có trích lục

Đây chính là phần quan trọng nhất mà mọi kỹ sư, người sử dụng đất cần nắm vững. Việc tìm hiểu sơ đồ không có trích lục thực chất là tìm hiểu những rủi ro đi kèm với nó.

Rủi ro về Kỹ thuật

• Sai số lớn về diện tích và kích thước: Các phép đo thủ công bằng thước dây, ước lượng bằng mắt thường hoặc sử dụng thiết bị cũ không thể đảm bảo độ chính xác. 
• Không đồng bộ hệ tọa độ: Sơ đồ không được đo đạc trong hệ tọa độ quốc gia VN-2000 sẽ không thể chồng ghép lên các bản đồ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng. Bạn sẽ không thể biết được thửa đất của mình có bị dính quy hoạch hay không.
• Thiếu thông tin mốc giới: Các bản vẽ trên sơ đồ không có trích lục thường thiếu tọa độ chính xác của các góc ranh, gây khó khăn cho việc xác định ranh giới trên thực địa.

Rủi ro về Pháp lý

• Không có giá trị trong giao dịch: Mọi hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất dựa trên sơ đồ không có trích lục đều không được văn phòng công chứng chấp nhận. Giao dịch chỉ có thể thực hiện bằng giấy tay, tiềm ẩn nguy cơ vô hiệu và lừa đảo.
• Nguy cơ tranh chấp cao: Ranh giới không rõ ràng, diện tích sai lệch là nguồn cơn của các vụ tranh chấp đất đai kéo dài với các thửa đất liền kề.
• Không thể xin cấp phép xây dựng: Cơ quan quản lý nhà nước yêu cầu hồ sơ xin phép xây dựng phải có bản vẽ, trích lục thửa đất hợp lệ để xác định mật độ xây dựng, chỉ giới đường đỏ…
• Không phải là căn cứ để cấp Sổ đỏ: Cần phải hiểu rõ, sơ đồ này không được coi là một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.

Việc tìm hiểu sơ đồ không có trích lục là bước đầu tiên để đảm bảo tính pháp lý và kỹ thuật cho thửa đất của bạn

Lưu ý khi gặp sơ đồ thửa đất chưa có trích lục

Khi thực hiện giao dịch mua bán hoặc chuyển nhượng đất, nếu hồ sơ chỉ có sơ đồ mà chưa kèm trích lục bản đồ địa chính, bạn cần đặc biệt cẩn trọng để tránh rủi ro. Dưới đây là những điểm cần lưu ý:

• Yêu cầu cung cấp bản trích lục chính thức: Trước khi ký hợp đồng, hãy đề nghị bên bán hoặc bên chuyển nhượng thực hiện thủ tục xin trích lục bản đồ địa chính tại Văn phòng Đăng ký đất đai. Đây là căn cứ pháp lý quan trọng nhất giúp xác định rõ vị trí, ranh giới và diện tích chính xác của thửa đất.
• Ràng buộc điều kiện trong hợp đồng: Nên ghi rõ trong hợp đồng rằng việc hoàn tất giao dịch chỉ được thực hiện sau khi có kết quả đo đạc và tách thửa hợp lệ. Điều khoản này sẽ bảo vệ bạn trong trường hợp có sai sót hoặc tranh chấp về ranh giới đất.
• Kiểm tra thông tin quy hoạch: Chủ động liên hệ UBND cấp xã hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường để tìm hiểu tình trạng quy hoạch, tránh trường hợp mua phải khu đất nằm trong vùng quy hoạch treo hoặc bị hạn chế sử dụng.
• Tham khảo ý kiến chuyên gia pháp lý: Với những giao dịch phức tạp hoặc giá trị cao, bạn nên nhờ luật sư chuyên về đất đai kiểm tra hồ sơ, đánh giá tính pháp lý và hướng dẫn các bước thực hiện an toàn.

Nếu bạn đang sở hữu một sơ đồ thửa đất không rõ nguồn gốc, hoặc cần một giải pháp đo đạc chính xác cho bất kỳ mục đích pháp lý nào, hãy liên hệ ngay với Trắc Địa Sao Việt.

CÔNG TY TNHH THƯƠNG MẠI VÀ CÔNG NGHỆ TRẮC ĐỊA SAO VIỆT

• Địa chỉ: Số nhà B20 ngõ 252 Lương Thế Vinh, phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm, TP. Hà Nội
• Hotline: 0912 339 513
• Website: https://maytracdiasaoviet.vn/